こんにちは、ねりきりです。
財産分与で大きな争いの種になるのが持ち家です。
実際、私にとっては離婚裁判の一番の争点でした。
そして、これが離婚争議を通じて、私がもっとも後悔していることの一つだったりします。
認識が甘かったと反省してます。
弁護士という職業の人間が、あんな詐欺的行為をするとは思ってもいませんでした。
注意喚起のためにも、持ち家の財産分与で争っている方、争うことが予想される方には絶対に知っておいてほしいです。
家族や離婚体験談の人物紹介はこちらをどうぞ。
財産分与で持ち家はどうなる？
夫婦の共有財産に家があると大変です。
預貯金や保険なら、金額を割り出して２分の１にすれば終了ですが、家は半分に分けることができないからです。
持ち家は多くの場合、長期間の住宅ローンを組んで購入しています。
現在のローン残高が持ち家の価値を上回っている場合（オーバーローン）、下回っている場合（アンダーローン）で取扱いは変わってきます。
家の名義が夫婦どちらか一方のものであったとしても、結婚後に購入したものであれば夫婦の共有財産であることに変わりはありません。
しかし、建物の一部や土地が両親名義だったりする場合などは複雑です。
また、離婚後に夫婦のどちらか一方が住み続ける場合は、権利関係やローンの名義変更などがややこしくなることも。
金額が大きいので、共有財産の大部分を持ち家が占めているという夫婦も多いと思います。
私の場合もそうでした。
離婚で争いになることが想定できる場合は、早めに弁護士などに相談されることをお勧めします
私の場合
持ち家の状況
財産分与の基準日（別居した日）の持ち家はこんな状況でした。
| 築年数 | １５年 |
| 住宅の種類 | 木造一戸建て |
| 名義 | もと夫 |
| ローン残高 | 約５００万円（残期間５年） アンダーローン |
持ち家にはもと夫が住んでおり、離婚後も住み続ける（または親戚に貸す）つもりだと本人尋問で言ってました。（結局、離婚直後に売却してましたけどね。ウソつき…）
評価額の決定方法
夫婦が離婚するときに、持ち家の評価額を決める方法はいくつかあります。
持ち家を売却すれば、売却価格＝評価額になるのでわかりやすいです。
実際の金額なので不公平感もないですよね。
売却しない場合は、以下のような方法で住宅の評価額を算定する必要があります。
- 不動産会社の査定を利用する方法
[問題点]不動産会社によって査定額に開きがある。 - 不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法
[問題点]高額の費用（裁判所には５０万円前後といわれました）がかかる。
財産分与の対象になるのは以下の金額になります。
つまり、住宅の評価額がいくらになるかで財産分与の額が大きく変わることになるんです。
私の離婚裁判では、不動産鑑定士には依頼せず、私ともと夫双方が不動産会社の査定書を提出し、評価額を争う形になりました
持ち家にはもと夫が住み続けるということなので、もと夫は私に対して財産分与の対象額の２分の１を支払うことになります。
となると、以下のような対立が生まれました。
- もと夫は持ち家の評価額を低くして財産分与の額を少なくしたい
- 私は持ち家の評価額を高くして財産分与の額を多くしたい
結果として、私の離婚争議では以下のような数種類の査定額を極めました。
①近隣不動産会社の査定額
離婚を決意したときから、持ち家の査定額が争点になることはわかってました。
なので同居していた間に、私は近隣の不動産会社に住宅の査定をお願いしました。
もと夫や近所の人には知られたくなかったので訪問査定は避けましたが、不動産会社の担当者は実際に家の庭先まで足を運んで、外観や周辺の道路状況などのチェックもしてくれたようでした。
このときもらった持ち家の査定金額は実勢価格に近いものだと感覚的に思っていました。
ポストに投げ込まれる不動産会社のチラシや広告に出ている、同じ地域の中古住宅の売出価格と類似した金額だったからです。
②離婚調停でもと夫が主張した評価額
第４回目の離婚調停で、もと夫は財産資料とともに財産目録を提出しました。
このとき、不動産の評価額の欄にもと夫が書いていたのは固定資産税評価額。
これは、①の不動産会社の査定額より１０００万円以上も安い金額でした。
③離婚裁判で私が主張した評価額
離婚調停で、もと夫が実勢価格より３割も安いといわれている固定資産税評価額を提示したことで、裁判でも同じような金額をゴリ押ししてくることが予想できました。
私がもっとも実勢価格に近いと考えている①の不動産査定額より１０００万円以上安い金額。
それが裁判で認められてしまったら、財産分与額が５００万円以上安くなります。
そんなの容認できるわけがありません！
離婚裁判で持ち家の評価額がどう決められるか、離婚体験談やブログなどで調べてみると、夫婦が主張する金額の差が大きい場合はその平均値を評価額にするとのこと。
ジョシー先生にも確認すると、普通はそのように運用しますという回答でした。
なので、戦略を練りました。
もと夫が実勢価格より１０００万円も安い査定書を出してくるなら、こちらもできるだけ高い査定書を提出しなければならない。
そこで、私は複数の不動産会社からできるだけ多くの査定書を取り寄せることにしました。
このとき、取り寄せた査定金額にはかなりばらつきがありました。
自宅周辺に支店を持っていない不動産会社が机上で計算したものが多く、査定書に盛り込まれる情報もずいぶん違っていたので、結果に大きな開きが出たようです。
①の評価額より高いものも低いものもありましたが、おおむねこれに近いものが多数派だったと思います。
しかし、私は取得した不動産査定書の中でもっとも金額が高いものを裁判に提出してもらいました。
裁判所が私が出した査定額ともと夫が出した査定額の平均値をとれば、私が考える実勢価格に近いものになるはず、でした。
しかし、この戦略は失敗でした
④離婚裁判でもと夫が主張した評価額
離婚調停で固定資産税評価額を提示したもと夫でしたが、裁判ではあらたに不動産会社の査定書を出してきました。
しかし、その査定額を見て私は驚きました。
固定資産税評価額よりは高かったものの、異常に低額の査定だったからです。
私が依頼した不動産会社で、こんな金額の査定を出したところはありませんでした。
査定書はベンゴ氏あてに提出されてましたが、作成したのは私が聞いたことのない名前の不動産会社でした。
ベンゴ氏が知り合いの不動産会社に頼んで不当に低い価格の査定書を作ってもらったのではないか、と疑いましたが。
からくりは私が思いもよらないものでした。
長くなりそうなので、次回に続きます。
